เรียนรู้การประมาณราคาก่อสร้าง

เรื่องเล่า

         จากการที่ข้าพเจ้าได้ปฏิบัติงานในตำแหน่งนายช่างโยธา ประจำอยู่ที่ศูนย์ศึกษาและพัฒนาชุมชนอุดรธานีมีหน้าที่หลักคือ การควบคุมดูแลงานอาคาร สถานที่ งานสำรวจออกแบบและประมาณการ การควบคุมงานก่อสร้าง การตรวจรับงานก่อสร้าง การติดตามผลงานการซ่อมบำรุงต่างๆ และงานอื่นที่ได้รับมอบหมายจากผู้บังคับบัญชา  การสำรวจออกแบบหรือการซ่อมแซมอาคารบ้านพัก จะมีการประมาณราคางานเพื่อของบสนับสนุนของปีงบประมาณนั้น ในการคำนวณราคากลางงานก่อสร้างอาคารของทางราชการจะใช้วิธีการประมาณราคาโดยละเอียด การหาปริมาณงานและวัสดุก่อสร้างกระทำโดยวิธีการถอดจากแบบแปลนและรายการก่อสร้างออกเป็นหน่วย ๆ ตามวิธีการและหลักเกณฑ์การถอดแบบหาปริมาณวัสดุเพื่อคำนวณราคากลางซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นการประมาณการในเรื่องต่างๆ ดังนี้

1. ประมาณการหาปริมาณงานและวัสดุก่อสร้าง โดยวิธีการถอดแบบ

2. ประมาณการหาราคาวัสดุก่อสร้าง

3. ประมาณการหาค่าแรงงานในการก่อสร้าง

4. ประมาณการหาค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการก่อสร้าง ได้แก่ ค่าอำนวยการและดำเนินงาน ค่าดอกเบี้ย ค่ากำไร และค่าภาษีอากร

วัตถุประสงค์ของการประมาณราคา

1. ให้ทราบถึงงบประมาณค่าก่อสร้างเพื่อกำหนดราคากลางสำหรับค่าก่อสร้างในโครงการ ทั้งนี้เพื่อใช้เป็นบรรทัดฐานในการประเมินราคาของผู้รับจ้างในการประมูลงาน

2. เพื่อกำหนดค่างวดงานในการก่อสร้างซึ่งจะประมาณการตามแบบและแผนงานเพื่อกำหนดค่างวดงานและสะดวกในการเบิกจ่ายค่างานในแต่ละงวด หรือในบางกรณีที่จะต้องคำนวณเพื่อหาปริมาณงานที่ทำได้จริงและทำการประเมินราคาเพื่อกำหนดค่างานที่จะจ่ายในงวดนั้น ๆ

3. เพื่อคิดค่างานเพิ่มหรือลดจากสัญญาในงานก่อสร้าง ใช้สำหรับกรณีที่ผู้ว่าจ้างกำหนดให้ผู้รับจ้างทำงานเพิ่มเติมจากที่กำหนดในแบบและข้อกำหนดประกอบสัญญาจ้าง ซึ่งจะต้องทำการประมาณการหาปริมาณงานจากแบบที่เปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมโดยราคาต่อหน่วยที่ใช้ในการคิดราคาเป็นราคาที่แสดงอยู่ในสัญญาจ้างเดิม

4. เพื่อสามารถประมาณราคาขั้นต้น โดยการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยอาจจะมีแบบเพียงแบบร่างที่รับรองแล้ว ยังไม่จำเป็นต้องมีแบบรายละเอียด ทั้งนี้อาจโดยวิธีการคำนวณราคาต่อพื้นที่ใช้สอย (บาท/ตร.ม.) หรือราคาต่อหน่วยการใช้ (บาท/ห้องพัก) เป็นต้น ซึ่งนำมาเป็นข้อมูลในการนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ

5. เพื่อจัดทำเอกสารเสนอราคาก่อสร้างในการประมูลของผู้รับเหมา ทั้งนี้การประมาณราคาต้องทำอย่างละเอียดและรอบคอบ ทั้งนี้หากผิดพลาดอาจทำให้ทางราชการเสียผลประโยชน์ได้

อุปสรรค ปัญหา และข้อผิดพลาดในการประมาณราคา

1. ปัญหาที่ตัวบุคคล

                  - เจ้าหน้าที่บางคนมีคุณสมบัติพื้นฐานไม่เพียงพอ เช่น ขาดทักษะความรู้ทางด้านคณิตศาสตร์ ความเข้าใจและความสามารถในการอ่านแบบก่อสร้าง เทคนิคการก่อสร้าง แหล่งที่จะหาข้อมูลเพิ่มเติมด้านวัสดุและอุปกรณ์ที่ต้องใช้

2. ปัญหาที่ข้อมูลราคา

                   - ไม่ได้รับความร่วมมือจากร้านค้าที่สอบถามราคา

                   - ใบเสนอราคาไม่ตรงกับราคาซื้อขายจริง

3. กฎระเบียบทางราชการ

                   - ไม่สามารถกำหนดราคาได้ตามราคาขายตามท้องตลาด เนื่องจากใช้ราคาควบคุมจากกระทรวงพาณิชย์ ซึ่งบางครั้งราคาขายจริงในท้องตลาดและสำนักงบประมาณขยับตัวสูงขึ้นแล้ว

                   - วัสดุ มอก.เดียวกัน มีราคาแตกต่างกัน

4. ข้อจำกัดในเรื่องของเวลากับปริมาณงานที่เข้ามา และจำนวนเจ้าหน้าที่คิดราคาไม่สมดุลกัน การประมาณราคาที่เร่งรีบบางครั้งแบบไม่สมบูรณ์ มีการแก้ไขและเปลี่ยนแปลง ทำให้เกิดข้อผิดพลาด

5. มีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงแบบและไม่ได้รับการประสาน ทำให้การประมาณราคากับแบบไม่ตรงกัน

6. แบบที่ไม่ชัดเจนทำให้เกิดความล่าช้าในการคิดราคา

7. งานประสานข้างที่ทำไว้แล้วไม่ตรงกับงานที่ออกเรื่องจริง ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อน ล่าช้า ต้องคิดราคาใหม่

8. วัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่มีความจำเป็นกับการปฏิบัติงาน เช่น กระดาษ หมึกพิมพ์ มีไม่เพียงพอ ทำให้งานเกิดความล่าช้า ไม่คล่องตัว

9. เจ้าหน้าที่พิมพ์ พิมพ์ตกหล่น พิมพ์ผิด หรือใส่สูตรคำนวณผิดพลาด เช่น รวมโดยการ SUM ไม่ครบทุกบรรทัด หรือเกี่ยวกับการใช้ทศนิยม การใส่เลขศูนย์เกิน ทั้งนี้ต้องเพิ่มความระมัดระวังให้มากขึ้น รวมถึงเจ้าของงานต้องตรวจสอบงานให้ละเอียดขึ้นก่อนออกงานทุกครั้ง

การประมาณราคาค่าก่อสร้างตามขั้นตอนต่าง ๆ ในกระบวนการก่อสร้างอาจแบ่งได้เป็น 2 ประเภท ใหญ่ ๆ ดังนี้  

1. การประมาณราคาขั้นต้น

    1.1การประมาณราคาต่อหน่วยการใช้

      การประมาณราคาโดยวิธีนี้ทำได้โดยการที่ทราบแบบอาคารที่จะใช้ในโครงการทั้งหมด เป็นการคำนวณได้ผลค่อนข้างหยาบโดยมีความคลาดเคลื่อนของผลลัพธ์ 20-30% แต่ใช้เวลาน้อย ทั้งนี้ผู้ประมาณการจะใช้วิธีนับหน่วยการใช้ของอาคาร เช่น งานแฟลตอาจนับจำนวนห้องพัก งานโรงพยาบาลอาจนับจำนวนเตียงคนไข้ผู้ป่วยใน เป็นต้น แล้วคำนวณงบประมาณ 487,994 บาทต่อห้องพัก หรือ 4,879,947 บาทต่อหลัง (ตัวเลขประมาณปี พ.ศ. 2550)

       ทั้งนี้ผู้ประมาณการต้องมีข้อมูลในอดีตมากเพียงพอสำหรับใช้เป็นพื้นฐานในการประยุกต์ใช้ ทั้งนี้การนำข้อมูลมาใช้ต้องคำนึงถึง

        - อัตราเงินเฟ้อในแต่ละปีที่ผ่านมา

        - จำนวนหรือขนาดของโครงการที่ต่างกัน เช่น งานสร้างบ้านพักนายพันจำนวน 1 หลังกับสร้างบ้านพักแบบเดียวกันจำนวน 3 หลัง

        - ค่า FACTOR F (อำนวยการ, กำไร, ภาษี ฯลฯ)  ที่เปลี่ยนไป

ตัวอย่าง การคำนวณราคาต่อหน่วย

ต้องการทราบงบประมาณในการก่อสร้างอาคารตึกแถวชั้นประทวน 10 ครอบครัว จำนวน 2 หลัง ห้องน้ำ-ห้องส้วม จำนวน 2 หลัง

วิธีประมาณราคา

1. ใช้ราคาข้อมูลอาคารที่มีในอดีตนำมาปรับปรุงโดยยึดเป็นเปอร์เซ็นต์หรือถ้ามีราคาปัจจุบันก็นำมาคิดคำนวณได้เลย ดังนี้

    1.1 ราคาอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ    4,384,410   บาท

ราคาไฟฟ้าภายในอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ    272,488   บาท

 ราคาประปาภายในอาคารตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัว หลังละ  223,040   บาท

 รวมราคาตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัวต่อ 1 หลังเป็นเงิน       4,879,947   บาท

 รวมราคาตึกแถวชั้นประทวน จุ 10 ครอบครัวต่อ 2 หลังเป็นเงิน 4,879,947 x 2 = 9,759,894 บาท

                1.2 ราคาห้องน้ำ-ส้วมหลังละ                                  1,069,159   บาท

 ราคาไฟฟ้าภายในหลังละ                                     31,759   บาท

ราคาประปาภายในหลังละ                                     80,151   บาท

 รวมราคาห้องน้ำ-ส้วม 1 หลังเป็นเงิน                1,181,069   บาท

 รวมราคาห้องน้ำ-ส้วม 2 หลังเป็นเงิน                   1,181,069 x 2 = 2,362,138 บาท

 รวมราคาทั้งสิ้น (1.1 + 1.2) เป็นเงิน                                   12,122,032   บาท

2. คิดค่าระบบสาธารณูปโภค (ถนน,ดินถม,ไฟฟ้า-ประปาภายนอก ฯลฯ) อีกประมาณ 40 % ของราคาที่ประมาณได้ตามรายการข้อ 1 เป็นเงิน 4,848,800 บาท

รวมราคาตามรายการข้อ 1.2 เป็นเงิน                        12,122,032 + 4,848,800    บาท

= 16,970,832    บาท

FACTOR (F) (1.2229)                   16,970,832 x  1.2229

     รวมเป็นเงินทั้งสิ้น                         = 20,753,630    บาท

2 การประมวลราคาโดยราคาต่อหน่วยพื้นที่หรือหน่วยปริมาตร

      การประมาณการขั้นต้นวิธีนี้มีความถูกต้องใกล้เคียงความจริงมากกว่าการประมาณราคาต่อหน่วยการใช้ โดยปกติแล้วความคลาดเคลื่อนอยู่ในช่วง 15-20% ทั้งนี้ต้องมีแบบร่างที่ดำเนินการได้ แบบที่ร่างแล้วแต่ยังไม่จำเป็นต้องมีรายละเอียด คืออย่างน้อยควรมีแบบแปลนสถาปัตยกรรมรูปด้าน รูปตัด และข้อกำหนดงานก่อสร้างขั้นต้นแล้ว ซึ่งสามารถนำมาใช้คำนวณพื้นที่ใช้สอยได้ พร้อมจัดทำราคาต่อหน่วยพื้นที่สามารถทำตามแนวทางต่อไปนี้

          2.1 คำนวณพื้นที่ใช้สอยในแต่ละขั้น และหาพื้นที่รวมทั้งหมด

          2.2 เลือกข้อมูลต้นทุนก่อสร้างอาคารที่มีอยู่เดิม โดยเลือกอาคารที่มีแบบเหมือนกันหรือใกล้เคียงกับโครงการที่ประมาณการอยู่

          2.3 เมื่อได้ราคาต่อหน่วยแล้ว ให้ทำการปรับปรุงต้นทุนตามสภาพแวดล้อม และการเปลี่ยนแปลงตามเวลา (ในกรณีข้อมูลไม่ทันสมัย ให้เพิ่มเปอร์เซ็นต์ที่เป็นไปได้โดยอาศัยดัชนีราคาค่าก่อสร้างมาปรับปรุงข้อมูล)

           2.4 คำนวณราคากลางโดยใช้ต้นทุนต่อตารางเมตรคูณกับพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดจากที่คำนวณมาข้างต้น

           2.5 ปรับปรุงราคาเพิ่มลดส่วนประกอบของอาคารของโครงการใหม่กับโครงการเดิมที่นำข้อมูลมาใช้

ตัวอย่าง รายการคำนวณโดยราคาต่อหน่วยพื้นที่

ให้ประมาณราคาอาคารสำนักงาน 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 4,500ตร.ม. โดยอาคารสำนักงานนี้มีชั้นใต้ดินสำหรับอาคารจอดรถยนต์ จำนวน 1 ชั้น นอกจากนี้ให้ติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าฉุกเฉินแบบเครื่องยนต์ดีเซลกำลัง 800 KVA จำนวน 1 ชุด พร้อมระบบป้องกันอัคคีภัยจำนวน 15 ชุด โดยโครงการนี้ต้องก่อสร้างงานภายนอกอาคารด้วย สมมุติมีข้อมูลก่อสร้างอาคารสำนักงานในลักษณะเดียวกันหรือใกล้เคียงกับที่มีอยู่รวมกับค่าก่อสร้างงานระบบทุกระบบรวมถึงงานตกแต่งด้านสถาปัตยกรรม โดยปรับปรุงให้ทันสมัยแล้วเท่ากับ 12,500 บาท/ตร.ม.

วิธีประมาณราคา

1. คำนวณค่าก่อสร้างพื้นฐานจากข้อมูลต้นทุนเดิม

    ค่าก่อสร้าง                            =  พื้นที่ใช้สอย x ราคาต่อหน่วยพื้นที่ 

=  4,500 (ตร.ม.) x 12,500 (บาท/ตร.ม.) 

    รวมค่าก่อสร้าง                      =  56,250,000  บาท

2. ปรับปรุงราคาเพิ่มเติมจากปกติ

    - เพิ่มเติมชั้นจอดรถใต้ดิน 1 ชั้น                                       =         1,500ตร.ม.

      ค่าก่อสร้างส่วนจอดรถใต้ดินโดยประมาณ                          =         4,500  บาท/ตร.ม.

      ค่าก่อสร้างส่วนจอดรถใต้ดิน 1,500 x 4,500            =  6,750,000  บาท

    - เพิ่มเครื่องปั่นไฟแบบดีเซลขนาด 800 KVA จำนวน 1 ชุด

      ราคาพร้อมติดตั้ง                                                    =  1,200,000  บาท 

     - อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน จำนวน 15 ชุด

       เฉลี่ยต้นทุนต่อจุด                                                 =         4,500  บาท

       อุปกรณ์ตรวจจับความร้อน                  = 15 x 4,500 = 67,000  บาท

       รวมราคาค่าก่อสร้างเพิ่มเติม                                  = 8,017,500  บาท

3. เพิ่มงานภายนอกอาคาร

    - งานปรับเตรียมพื้นที่ 8,000 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 15 บาท)    = 120,000  บาท

    - งานถมดิน 8,000 ตารางเมตร พร้อมบดอัด 30% สมมติถมดินสูงเฉลี่ย 1 ม. =  8,000 x 1 x 1.3

      คิดเป็นปริมาตรดิน                                     = 10,400  ลบ.ม.

      งานถมดิน (111 บาท/ลบ.ม.)                         = 10,400 x 111 = 1,154,400  บาท                          

    - ถนน ค.ส.ล. 1,200 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 888 บาท)       = 1,065,600  บาท

    - ลานจอดรถยนต์ 1,000 ตารางเมตร (ตารางเมตรละ 888 บาท) =    880,000  บาท

      รวมค่างานก่อสร้างภายนอกอาคาร                                          = 3,228,000  บาท

      รวมค่างานก่อสร้างทั้งสิ้น (ข้อ 1+2+3)                = 56,250,000 + 8,017,500 + 3,228,000

                                                                             = 67,495,500  บาท

       ค่า FACTOR V (1.1978)                                 =  67,495,500 x 1.1978

       รวมเป็นเงินทั้งสิ้น                                          = 80,846,106  บาท

2. การประมาณราคาอย่างละเอียด

    ในขั้นตอนการประมาณราคาอย่างละเอียดต้องดำเนินการดังนี้

 - ตรวจสอบแบบที่ออกแบบทางด้านสถาปัตยกรรมโดยสถาปนิกและทางด้านโครงสร้างรวมถึงระบบงานต่าง ๆ โดยให้วิศวกรคิดคำนวณหาปริมาณงานต่อหน่วย โดยการถอดแบบคิดคำนวณหาปริมาณงานต่อหน่วยนั้นจะแบ่งตามหัวข้อการคิดราคาตามลำดับดังนี้

       1. งานฐานราก

      2. งานโครงสร้าง ค.ส.ล.

      3. งานหลังคา

      4. งานฝ้าเพดาน

      5. งานผนังและฝา

      6. งานตกแต่งผิวพื้นและผนัง

     และรู้แหล่งที่จะหาข้อมูลเพิ่มเติมด้านวัสดุและอุปกรณ์ที่ต้องใช้ และมีการเก็บสถิติข้อมูลด้านต้นทุนงานก่อสร้างไว้อย่างสม่ำเสมอ และปรับตัวเลขให้ทันสมัย ซึ่งสามารถเข้ามาศึกษาได้ในหลักสูตรควบคุมงานก่อสร้าง

     - กำหนดราคากลางของค่าวัสดุและค่าแรงต่อหน่วย โดยยึดถือราคาจากสำนักงานงบประมาณเป็นหลัก

     - เมื่อได้ปริมาณงานและราคาทั้งหมดต่อหลังแล้ว ควรมีการตรวจสอบความถูกต้องก่อนจัดทำเอกสารเสนอราคา โดยการตรวจสอบอาจทำโดยการเปรียบเทียบกับข้อมูลราคาที่มีอยู่เดิม เช่น ราคาต่อตารางเมตร การตรวจสอบปริมาณเหล็ก ตรวจสอบปริมาณคอนกรีต นอกจากนี้ความผิดพลาดทางการคำนวณ เช่น การใส่จุดทศนิยม หรือจำนวนเลขศูนย์ บางครั้งอาจก่อให้เกิดความเสียหายอย่างไม่น่าเชื่อ

     - จัดทำเอกสารเสนอราคาทั้งโครงการประกอบด้วย

     1. การจัดทำบัญชีรายละเอียดประมาณราคา (ปร.5-6)

         บัญชีรายละเอียดสถาปนิกจะเป็นผู้กำหนดและทางประมาณการจะเป็นผู้คิดราคาโดยรายละเอียดประกอบด้วย

         - ราคาค่าก่อสร้างของอาคารต่าง ๆ ในโครงการ

         - ราคาไฟฟ้า-ประปาภายในอาคาร

         - ปริมาตรดินถมรวมถึงราคาค่าถมดิน

         - ถนน ทางเท้าเข้าสู่อาคารของโครงการ (ระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ)

         - ไฟฟ้า-ประปาภายนอกอาคาร

         - FACTOR F

         ทำให้ทราบถึงค่าก่อสร้างในโครงการนั้น ๆ อย่างครบถ้วน และนำไปจัดทำแผนจัดหาต่อไป

      2. การจัดทำรายละเอียดคำนวณราคาก่อสร้าง

          - รายละเอียด ปริมาณวัสดุ ราคาค่าวัสดุ และค่าแรงของอาคาร ถนน ไฟฟ้าภายใน ประปาภายในแต่ละหลังของทั้งโครงการ

          - รายละเอียดการคิดราคาของงานไฟฟ้า-ประปาภายนอกอาคาร

          - FACTOR F

          ใช้เป็นเอกสารประกอบในการเสนอราคาของผู้รับจ้าง

เพื่อให้การคำนวณงบประมาณที่ควรได้รับในการจัดทำโครงการใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด ควรสอบถามราคาหรือเก็บสถิติข้อมูลของราคากลางที่เคยทำมา ทั้งนี้ควรคำนึงถึงอัตราเงินที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในแต่ละปี รวมถึงการคิดราคา FACTOR F และระบบสาธารณูปโภครวมไว้ด้วย

จากวิธีการประมาณการดังกล่าว สามารถทำให้เราคำนวณราคางานได้ใกล้เคียง ส่งผลให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างราบรื่นตามเป้าหมายที่กำหนด 

เจ้าของความรู้   นางนิรมล  พรหมน้อย

ตำแหน่ง      นายช่างโยธาปฏิบัติงาน

สังกัด           ฝ่ายอำนวยการ     ศูนย์ศึกษาและพัฒนาชุมชนอุดรธานี
***ท่านสามารถดาวน์โหลดไฟล์เอกสารได้ที่ http://www.cddudonthani.com/site/2016-06-20-03-25-32/km-corner/download/2-km/19-km